Reporte del mercado inmobiliario del Lago de Chapala
Cada mes reviso todas las casas y terrenos publicados en el MLS de Chapala, de todas las inmobiliarias del lago, y cuento cuántos están en venta, cuántos están bajo contrato y en cuánto se ofrecen. Esta página reúne esas cifras.
Octubre de 2026: lo que muestra el conteo
Hay 454 casas en venta en la Ribera y 40 están bajo contrato, más o menos una de cada 11. Los contratos no están repartidos parejo. Riberas y San Antonio tiene 16 de sus 113 casas bajo contrato, Ajijic 15 de 127 y Chapala 5 de 45. Al poniente de Ajijic el movimiento es mucho menor: un contrato entre 74 casas en Ajijic poniente y San Juan Cosalá, y ningún contrato entre las 46 de Jocotepec y El Chante.
Chapala sigue siendo la zona de mejor precio del lago, con un precio de lista mediano de US$302,422 y unos US$1,418 por metro cuadrado de construcción. En Ajijic la mediana es de US$525,000, a US$1,813 por metro cuadrado.
Los vendedores se están ajustando. 95 casas, casi una de cada 5, muestran una reducción de precio en el MLS, y la reducción típica es de 6.5%. Si estás comprando, una casa que ya bajó de precio suele ser un buen lugar para empezar a negociar.
Este es el primer conteo. A partir del próximo mes, esta sección también mostrará cuántas casas entraron al mercado, cuántas salieron y cuántas pasaron a estar bajo contrato.
Por zona
| Zona | En venta | Bajo contrato | Precio mediano | Por m² |
|---|---|---|---|---|
| Chapala | 45 | 5 | US$302,422 | US$1,418 |
| Al este de Chapala | 23 | 1 | US$519,000 | US$1,442 |
| Riberas y San Antonio | 113 | 16 | US$389,000 | US$1,704 |
| Ajijic | 127 | 15 | US$525,000 | US$1,813 |
| Ajijic poniente y San Juan Cosalá | 74 | 1 | US$517,305 | US$1,681 |
| Jocotepec y El Chante | 46 | 0 | US$399,723 | US$1,880 |
| Norte (Ixtlahuacán) | 18 | 0 | US$331,070 | US$1,116 |
| Ribera sur | 8 | 2 | US$364,614 | US$1,750 |
| Toda la Ribera | 454 | 40 | US$443,888 | US$1,687 |
Casas en venta. Precio mediano de lista; el precio por m² usa la superficie de construcción. Las zonas agrupan los fraccionamientos y colonias del MLS.
Terrenos
Hay 357 terrenos en venta en la Ribera, con un precio de lista mediano de US$161,743, alrededor de US$192 por metro cuadrado.
Cómo leer estas cifras
Todas son precios de lista. El MLS de Chapala no publica precios de cierre, así que no existe un precio de venta mensual para el lago. Lo más cercano a la demanda real es el número de casas bajo contrato.
Las casas se publican en pesos y en dólares (220 y 233 este mes). Para compararlas convertimos los pesos a dólares a 18.20 pesos por dólar, el tipo de cambio de referencia del día.
Para un panorama más amplio, con precios de venta anuales y el efecto del nivel del lago, lee mi reporte de mitad de año 2026.
Fuente: publicaciones públicas del MLS de Chapala (chapalamls.net), todas las inmobiliarias, contadas el 10 de octubre de 2026. Solo propiedades en la Ribera de Chapala. Tipo de cambio: referencia del Banco Central Europeo.
Preguntas frecuentes sobre el mercado
¿Cuánto cuesta una casa en el Lago de Chapala?
Al 10 de octubre de 2026, el precio de lista mediano de una casa en venta en la Ribera de Chapala es de US$443,888, alrededor de US$1,687 por metro cuadrado de construcción, según las 454 casas publicadas en el MLS de Chapala. Chapala es la zona más accesible (mediana de US$302,422) y Ajijic una de las más caras (US$525,000).
¿Se están vendiendo las casas en el Lago de Chapala?
Sí. 40 de las 454 casas en el MLS están bajo contrato, más o menos una de cada 11. La mayoría de esos contratos están en Riberas y San Antonio, Ajijic y Chapala.
¿Por qué este reporte usa precios de lista y no precios de venta?
El MLS de Chapala no publica los precios de cierre, así que nadie puede publicar un precio de venta mensual real para el lago. Usamos lo que sí es público: cada casa y terreno en venta, su precio de lista, si ya bajó de precio y si está bajo contrato.
¿Las casas en Chapala se venden en pesos o en dólares?
En los dos. Hoy 220 casas están publicadas en pesos y 233 en dólares. Para compararlas convertimos los pesos al tipo de cambio del día (18.20 pesos por dólar).
¿Cuántas casas han bajado de precio?
95 casas en venta muestran una reducción de precio en el MLS, y la reducción típica es de 6.5%.
¿Cada cuándo se actualiza este reporte?
Cada mes. Contamos todas las propiedades del MLS de Chapala, de todas las inmobiliarias, alrededor del día 10, y actualizamos esta página con las cifras nuevas.